文/顾天杰
国庆促销没有上限
楼市没等来金九银十，但买房促销优惠，永不缺席。
国庆假期间，央行与财政部下发了一系列楼市支持政策，想要再拉一把。
9月29日，央行、银保监会深夜发文，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。
符合条件的城市政府，可自主决定在年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放的首套住房贷款利率下限。
简单总结一句话：
在座各位城市，你们的房贷利率，可以继续降。
楼市寒气的传导速度比想象中更快，尤其是三四线早就已经撑不住了。
没有产业支撑，工资不涨、疫情反复。
当三四线楼市基本盘被抽空，长期影响会一点点扩散开来。
很多当地的中产阶层，在过去两三年选择买房和持续看涨的预期，相当于替三四线在高位接了盘，很多银行的房贷利率普遍处于4.5%到5%之间。
到了年楼市持续调整，开发商争相暴雷，多个楼盘停工停贷，普通人现在买房最大的愿望居然变成了：
能顺利交房
在这种情况下，央行与银保监会的表态，就是进一步让曾经最强势的银行，主动多让步。
前段时间“年轻人提前还贷”这个新闻，上过微博热搜一段时间。
因为无论一二三线的买房人，都已经发现在当前环境下，无论投资哪种资产，收益都无法追上房贷利率，于是纷纷选择提前还贷。
于是中小城市只能在买房优惠、赠送、折扣等方面，加大操作力度。
河南焦作多个楼盘的促销方式，算得上是三线城市的一种典型模式。
首先是首付分期重回市场。
河南焦作一个名为东方府的楼盘，国庆期间销售人员表示只要和开发商签订借款合同，首付最低3万块就能买房。
剩余的首付只要在未来1年内分3次还清即可，还能享受无利息服务。
首付分期只是基础操作。
还有楼盘推出买房送茅台、50%契税补贴、送万元家电礼包、送一年物业费等各种方式促销。
焦作这样的三线城市，基本都承受着高库存压力。
数据显示8月份焦作市五城区商品房备案套数套，与7月份的套相比增长约95%。
商品房备案均价元/平方米，较7月份的元/平方米小幅下滑。
不止三线城市拿出了首付分期这样的绝活，一二线的国企优惠力度也很大。
可惜的是无论再多的促销打折，也无法拯救楼市大盘的颓势。
中指监测数据显示，年10月1日到7日假期期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积较年国庆假期下降37.7%。
相比到年国庆假期，重点城市国企成交量减少了47.6%。
选几个有代表性的城市：
深圳、广州、南京
深圳国庆期间，多个楼盘现场人气明显回暖，一方面是节前的政策助推，另一方面是开发商主动推出各类活动。
但从成交数据来看，少部分高端改善楼盘和优质项目去化较好，整体去化率一般。
广州超过30个楼盘在十一假期有优惠活动，也推出了类似的买房送家电、送物业费和首付分期。
具体来看天河区、黄埔区、番禺区的热销楼盘去化率超过80%，剩下的新楼盘整体一般。
南京十一长假期间商品住宅累计认购超两千套，项目到访量有所增加。
如果用一句话来总结国庆楼市，那就是：
刚需和高端受影响最小，没有增量购买力入局。
想买房的一直都在看，优惠活动只能算是锦上添花，剩下持币待购的人群，手里的钱捂得更紧了。
随着更多的城市加入低利率队伍，哪些二三线抗风险能力低，已经一目了然了。
不完全统计显示，广东清远首套房贷利率最低3.7%，阳江3.9%，云浮、湛江等城市取消首套房贷利率下限。
山东济宁下限降至3.95%，青岛、济南、淄博等城市首套公积金贷款利率已经下调至3.1%。
低利率和优惠，吸引的还是原本就有计划买房换房的人。
区别在于等到年的国庆楼市，可能扛不住下一次30%的降幅了。
旱涝不均有展厅满员
国庆之前，上海楼市的一则消息很有趣。
一位业主为了尽快卖房，拿出房子总价1%作为额外奖励，并且承诺给卖房经纪人和上级经理，各送一台最新款苹果手机。
按照房子的市场价计算，这位业主要额外付出20多万的成本。
这就是当下楼市的真实现状：
旱的旱死，涝的涝死。
即使上海一枝独秀，内部分化也远超大家的想象。
国庆黄金周之前，上海第五批次集中供应新房名单揭晓，32个楼盘合计套房进入市场。
位于地铁5号线终点站奉贤新城的一个楼市项目，首批推出套房，备案均价4万元一平米。
根据楼盘销售的描述，国庆前三天忙到喘不过气，来访客户多到整个展厅都挤不下。
第五批次房源分布在浦东、静安、虹口、闵行、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦和崇明等11个区域。
从供应项目的位置来看，主要是五大新城，这部分新上海居民以首套房和首次置换居多。
他们最大的特点在于预算有限，因此尽管第五批次供应量处于低位，各个楼盘间的竞争却也更加激烈了。
北京也有好几个楼盘的售楼处，热闹非凡。
有媒体实地探访北京黄金周，多个开发商推出不同种类活动。
有的项目购房者可在售楼处领取到访礼、认购礼、老友礼等多个礼包，还可以参加环湖骑行、抖音大赛等活动。
还有楼盘准备了永生花DIY体验区，有不少购房者会在看房之余休闲体验。
大湾区房企不甘示弱，促销手段花样百出。
保利在黄金周期间推出购房九重豪礼。包括限量特惠房源限时秒杀、特惠房源同享其它折扣福利、国庆期间成交客户可获赠30年物管费等。
卓越集团在国庆期间推出六大优惠政策，最高享10万元买车基金、套黄金周特价好房、额外9.9折、亲子嘉年华等。
深圳是一线里的幸运儿，终于从底部慢慢爬升。
深圳房地产信息网数据显示，年9月深圳成交3套新房住宅，环比增加38.1%；成交面积37万平，环比增加36.6%。
这项数据也创下年以来的新房月度成交量新高。
一线城市还能永远涨么？
长期以来，这一直是中国楼市灵魂拷问。
一线城市的范围很大，即使只算北上广深四个城市，也要分核心区与非核心区。
（北上广深依旧领跑来源：中国房价行情网）
在核心区或者说主城区，比如上海的外环线以内，总是能够找到上涨或者下跌幅度比较多的板块。
于是一线城市或者北上广深永远涨，变成了一个总是能自圆其说的鸡肋问题。
北上广深永远涨，表面看是房价问题，本质上是在说：
一线城市上涨预期更强、金融属性更明显，涨幅远高于同时期全国平均。
同理可得，在下行周期越是核心的城市，包括一线，房价跌幅也将更多。
当这个时期来临的时候，一二线核心区域的房子，即使跌幅比较大，依旧还能租出去或者卖出去。
对于三四线和小县城的房子，那可能真的就是有价无市了。
毕竟，能租出去卖出去的才能叫房产，否则只能当作钢筋混凝土和水泥。
（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）